Análisis Matemático Financiero de finaciar un apartamento a 5 o 20 años con fines de inversión.

El presente documento tiene como finalidad la comparación de dos escenarios de financiamiento ante la compra de vivienda en la ciudad de Cali-Colombia. Se partirá de un inmueble de Vivienda de Interés Prioritario (VIP) el cual está fijado en un precio de 90 Salarios Mínimos Mensuales Legales Vigentes (SMMLV) ($157.581.450 COP en 2026). Al valor del inmueble se le descontarán 30 SMMLV que corresponde a un subsidio de vivienda otorgado por la caja de compensación “Comfandi” al afiliado cuyo grupo familiar no supere ingresos de 2 SMMLV. Por último, bajo este supuesto se usará una financiación otorgada por el Fondo Nacional del Ahorro (FNA) con una tasa de interés de 9.5%EA (Mayo 2026) y cuota constante en pesos.

La Vivienda de Interés Prioritario (VIP) presenta una oportunidad de compra para hogares con menores ingresos y mayores niveles de vulnerabilidad económica. La vivienda VIP está dirigida principalmente a grupos familiares con ingresos menores a 2 SMMLV y en algunos casos hasta los 4 SMMLV. La vivienda VIP se destaca por tener el precio más competitivo en vivienda nueva sumado a los apoyos externos como subsidios y financiación que ofrecen diferentes entidades.

Entre los subsidios aplicables se encuentra el subsidio entregado por la caja de compensación que por fines prácticos se usará el de la caja de compensación “Comfandi" el cual es de 30 SMMLV . Para aplicar a este subsidio se deberán seguir una serie de requisitos para en consecuencia ser asignado a este beneficio, tales como: Ser trabajador activo afiliado a Comfandi; haber estado mínimo 6 meses afiliado y contar con contrato de trabajo de al menos 12 meses de antigüedad; no contar con vivienda propia dentro del territorio nacional; no haber sido beneficiario de otro subsidio familiar de vivienda, salvo en modalidades de mejoramiento o arrendamiento; y los ingresos totales del hogar no deben superar los 4 SMMLV.

Dentro las opciones de financiamiento aparece una institución financiera pública que se encarga de administrar las cesantías y el ahorro voluntario de los trabajadores para facilitarles el acceso a créditos de vivienda y educación la cuál es el Fondo Nacional del Ahorro (FNA). El FNA por tener la tasa de interés más baja del mercado (9.5%EA en Mayo 2026) y el desembolso más grande incluso con ingresos familiares inferiores a 4 SMMLV (En comparación con otras entidades). Para aplicar a un crédito de vivienda con esta entidad se debe estar afiliado al FNA ya sea por cesantías y/o ahorro voluntario (aprox. 12 meses) , a su vez se deberán presentar documentos tales como Cédula de ciudadanía, formulario de solicitud, y desprendibles de pago de los últimos 3 meses.

Bajo las siguientes condiciones se realizará un análisis comparativo entre financiar un apartamento VIP, con subsidio de vivienda de la caja de compensación “Comfandi”, financiado por el FNA a 5 años o 20 años. Para iniciar, se fijará el valor de inmueble en $157.581.450 COP (90 SMMLV 2026), sobre este valor, por protocolo se deberá pagar el 20% del inmueble, el cual, corresponde a un valor de $31.516.290 COP, sumado a esto se le restará un subsidio de vivienda que corresponde a $52.527.150 (30 SMMLV 2026), quedando con un saldo a financiar de $73.538.010. Se iniciará presentando cada uno de los casos de financiamiento y luego llevándolo a una comparativa.

Financiación a 5 años

A continuación se presenta el desglose de financiamiento a 5 años de un apartamento VIP con saldo a financiar de $73.538.010:

Tabla de Amortización con Totales Acumulados (5 años)

Año	Mes	Saldo Inicial	Cuota Mensual	Aporte a Intereses	Aporte a Capital	Saldo Final
Inicio	0	-	-	-	-	$73.538.010
Año 1	12	$62.428.666	$1.530.451	$473.924	$1.056.527	$61.372.139
Año 2	24	$49.207.391	$1.530.451	$373.560	$1.156.891	$48.050.500
Año 3	36	$34.730.113	$1.530.451	$263.654	$1.266.797	$33.463.316
Año 4	48	$18.877.496	$1.530.451	$143.309	$1.387.142	$17.490.354
Año 5	60	$1.518.886	$1.530.451	$11.531	$1.518.920	$0
TOTALES			$91.827.060	$18.289.050	$73.538.010

Distribución Total del Pago del Crédito a 5 años:

Evolución de la Cuota Mensual (Capital vs. Intereses):

Bajo este escenario se esperan pagos mensuales de $1.530.451 COP (Sin contar seguros) por 60 meses, dentro de los cuales se espera un aporte de $18.289.050 COP en intereses y $73.538.010 a capital dando que en total se pagarian $91.827.060 COP. Dentro del desglose de la tabla de Amortización se destaca que el aporte a capital es mayor que el aporte a interés desde el mes 1.

Financiación a 20 años:

A continuación se presenta el desglose de financiamiento a 20 años de un apartamento VIP con saldo a financiar de $73.538.010:

Tabla de Amortización con Totales Acumulados (20 años)

Año	Mes	Saldo Inicial	Cuota Mensual	Aporte a Intereses	Aporte a Capital	Saldo Final
Inicio	0	-	-	-	-	$73.538.010
Año 4	48	$67.437.896	$662.668	$511.957	$150.711	$67.287.185
Año 8	96	$58.910.741	$662.668	$447.221	$215.447	$58.695.294
Año 12	144	$46.733.277	$662.668	$354.777	$307.891	$46.425.386
Año 16	192	$29.344.606	$662.668	$222.771	$439.897	$28.904.709
Año 20	240	$6.572.825	$662.668	$49.898	$612.770	$0
TOTALES			$159.040.418	$85.502.408	$73.538.010

Distribución Total del Pago del Crédito a 20 años:

Evolución de la Cuota Mensual (Capital vs. Intereses):

Bajo este escenario se esperan pagos mensuales de $662.668 COP (Sin contar seguros) por 60 meses, dentro de los cuales se espera un aporte de $85.502.408 COP en intereses y $73.538.010 a capital dando que en total se pagarian $159.040.418 COP. Dentro del desglose de la tabla de Amortización se destaca que el aporte a capital es mucho menor que el aporte a interés desde el mes 1.

Comparación con un punto de vista de inversión:

La siguiente comparación se hará desde un punto de vista financiero y no tiene como propósito ser una recomendación financiera. A primera vista se podría caer en la idea que la opción de financiamiento a 5 años es la más adecuada; donde si se decidiera ver desde un punto donde solo se pagará la cuota del inmueble y no se realizará ningún ahorro se podría ver como la opción más adecuada al contar con menos aportes a intereses y menos plazos para finalizar el pago de la deuda.

Sin embargo en este documento se desea presentar una forma de aprovechar el interés compuesto y la baja tasa de interés de este crédito de vivienda (9.5%EA). Se presentaran dos supuestos donde en el primero se inicie un ahorro mensual de $867.783 a 12%EA durante 20 años y el otro escenario con un ahorro mensual de $1.530.451 a 12%EA durante 15 años. Estos dos supuestos presentan un ahorro conservador a una tasa de interés fija del 12%EA , teniendo en cuenta los CDTS en 2026 y el histórico del SYP500.

En el primer supuesto se ahorrará la diferencia de los dos escenarios ($1.530.451 de la cuota a 5 años menos $662.668 la cuota de 20 años) que es $867.783, se usará esta diferencia para invertirla en un producto financiero como puede ser un CDT o un fondo indexado conservador como el SYP500 esperando una rentabilidad del 12%EA. Estos aportes se realizarán mensualmente durante 20 años, en este escenario veremos si es mejor invertir la diferencia durante los 20 años o esperar a pagar el crédito a 5 años y luego ahorrar 1.530.451 durante 15 años, asumiendo que se tenga con la capacidad de pago durante todos los periodos.

Escenario de ahorro mensual de $867.783 a 20 años a 12%EA:

Año	Meses	Capital Invertido	Intereses Ganados	Saldo Total Acumulado	% Intereses / Total
0	0	$0	$0	$0	0%
5	60	$52,066,980	$17,665,493	$69,732,473	25.3%
10	120	$104,133,960	$85,078,579	$189,212,539	45.0%
20	240	$208,267,920	$582,465,550	$790,733,470	73.7%

Valorización de la propiedad VIP a 20 años (Estimación del 9% de valorización):

Año	Ahorro Acumulado (12% EA)	Valor del Inmueble (9% EA)	Patrimonio Total Combinado
0	$0	$157,581,450	$157,581,450
5	$69,732,473	$242,458,594	$312,191,067
10	$189,212,539	$373,052,601	$562,265,140
20	$790,733,470	$883,151,175	$1,673,884,645

Suma del patrimonio:

Escenario de ahorro mensual de $1.530.451 a 15 años a 12%EA:

Año	Meses	Capital Invertido	Intereses Ganados	Saldo Total Acumulado	% Intereses / Total
0	0	$0	$0	$0	0%
5	60	$91,827,060	$31,131,319	$122,958,379	25.3%
10	120	$183,654,120	$155,998,829	$339,652,949	45.9%
20	240	$275,481,180	$446,061,978	$721,543,158	61.8%

Valorización de la propiedad VIP a 20 años (Estimación del 9% de valorización):

Año	Ahorro Acumulado (12% EA)	Valor del Inmueble (9% EA)	Patrimonio Total Combinado
0	$0	$242,458,594	$242,458,594
5	$122,958,379	$373,052,601	$496,010,980
10	$339,652,949	$573,987,668	$913,640,617
15	$721,543,158	$883,151,175	$1,604,694,333

Suma del patrimonio:

Comparativa simultánea de ambos escenarios:

Año Cronológico	ESCENARIO 1: Ahorro Temprano (20 años aportando $867,783/mes)	ESCENARIO 2: Ahorro Tardío (15 años aportando $1,530,451/mes desde el Año 5)	Diferencia a Favor de Escenario 1
Año 0	$0	$0	$0
Año 5	$69,732,473	$0	+$69,732,473
Año 10	$189,212,539	$122,958,379	+$66,254,160
Año 15	$429,335,297	$339,652,949	+$89,682,348
Año 20 (Final)	$790,733,470	$721,543,158	+$69,190,312

Conclusion:

Año Cronológico	Valor del Inmueble (9% EA)	ESCENARIO 1: Ahorro Temprano (20 años) Aporte: $867,783/mes	ESCENARIO 2: Ahorro Tardío (15 años) Aporte: $1,530,451/mes
Año 0	$157,581,450	$157,581,450 (Ahorro: $0)	$157,581,450 (Ahorro: $0)
Año 5	$242,458,594	$312,191,067 (Ahorro: $69.7M)	$242,458,594 (Ahorro: $0)
Año 10	$373,052,601	$562,265,140 (Ahorro: $189.2M)	$496,010,980 (Ahorro: $122.9M)
Año 15	$573,987,668	$1,003,322,965 (Ahorro: $429.3M)	$913,640,617 (Ahorro: $339.6M)
Año 20 (Final)	$883,151,175	$1,673,884,645 (Ahorro: $790.7M)	$1,604,694,333 (Ahorro: $721.5M)

🏆 El Escenario Ganador: Ahorro Temprano (Escenario 1):

Iniciar tu plan de ahorro desde el Año 0 con una cuota menor es la estrategia más eficiente y rentable por dos razones fundamentales:

Mayor riqueza con menos esfuerzo propio: En el Escenario 1 aportas de tu propio bolsillo un total de $208.2 millones y terminas con $790.7 millones en efectivo. En el Escenario 2 aportas $275.4 millones (es decir, $67.2 millones más) para terminar con menos dinero: $721.5 millones.

El castigo del tiempo (Costo de oportunidad): Esperar 5 años para empezar a ahorrar (Escenario 2) congela tu dinero durante el periodo más importante del plan. La fuerza del interés compuesto necesita tiempo para multiplicar los intereses. Al quitarle 5 años al reloj, obligas a tu bolsillo a poner cuotas casi el doble de altas ($1.53M vs $867k) y aun así no logras alcanzar la ventaja que tomó el primer plan.

📉 Resumen de Cierre (Año 20)

Patrimonio Total con Ahorro Temprano: $1,673,884,645

Patrimonio Total con Ahorro Tardío: $1,604,694,333

Tu ganancia neta por empezar hoy: +$69,190,312 adicionales en tu cuenta, haciendo un esfuerzo mensual mucho más cómodo.